Пошел вон. Кто не жилец Можно ли лишиться квартиры
Эксперты рассказали о плюсах и минусах титульного страхования недвижимости перед ее покупкой
О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится.
Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования - Российская гильдия риелторов даже предложила сделать его обязательным. Однако, как полагают эксперты, титульное страхование работает не всегда. Во всяком случае, в своем нынешнем виде.
Механизм: титульное страхование защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры
Почему теряют право собственности
По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около двух процентов сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях. Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.
Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой‑либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств, или лицами, неспособными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.
Лишиться квартиры можно, если продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным, на приобретенное имущество наложен судебный арест из‑за долгов бывшего владельца, а также в результате мошеннических действий.
Риски: чаще всего можно лишиться квартиры в случае ошибок, допущенных при регистрации прошлых сделок
Страхование титула
Механизм, призванный решить проблему, - это титульное страхование, которое защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры. Застрахованным риском является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Страховка покрывает оговоренную сумму (обычно - рыночную стоимость квартиры на момент сделки), также в договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.
Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Однако, по словам Бориса Шаронова, официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.
Эксперт приводит пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. «Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании», - рассказывает Борис Шаронов.
Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов.
Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются главным образом на результаты банковской проверки заемщика и чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически.
Однако нужно обязательно иметь в виду, что страховое возмещение в таком случае получит банк, а не покупатель квартиры. То есть он в любом случае лишится собственности, банк получит страховку, а максимум, на что может претендовать человек, - на разницу между страховой выплатой и остатком долговых обязательств перед данным банком.
Страховка: титульное страхование покрывает рыночную стоимость квартиры, а также расходы на ведение дел в суде
Когда могут отказать
По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации.
Отказать также могут в страховании квартиры, поступившей в собственность по договору ренты, особенно если после смерти получателя ренты прошло менее года, в случае наследования дальними родственниками, продажи по доверенности.
Также надо учитывать, что страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя.
Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит.
Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).
Проблемы: чаще всего квартиры страхуются на три года, а возникнуть у вас на пороге и пригрозить судом могут и через 10 лет
Подводные камни
Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года - срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года.
Однако, во‑первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во‑вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены.
«А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», - говорит Борис Шаронов. Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2‑1 процента в год, а в особо сложных случаях может достигать пяти процентов. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную квартиру в Москве.
Еще один важный момент - далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией.
«Титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая - в период действия договора, - предупреждает генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева. - Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из‑за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать».
Раньше такие случаи были распространены и являлись показателем недобросовестности страховщиков - ведь в этом случае страховка теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.
«Страховая компания может оспорить и сам факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель плохо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца», - говорит адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости» Олег Сухов . Поэтому титульное страхование не избавляет от необходимости проверки истории квартиры.
Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует. Купили вы квартиру.
Вдруг на пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он не владел вашей жилплощадью, но когда‑то был прописан в квартире, он имеет право в ней жить, согласно ст. 40 Конституции России, - при условии, что другого дома у него нет. И в этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности он не претендует. Придется делить жилье с незнакомым человеком.
Зарубежная практика
За рубежом практика титульного страхования более распространена и дает больше гарантий. В первую очередь, благодаря более четкому определению понятия «титул». В российском законодательстве его, по сути, нет, страхуется не титул как таковой, а риск утраты собственности.
В Европе и США практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в США объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца, и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая.
Напомним, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок.
В Канаде и Германии действует не титульное, а актовое страхование - то есть гарантии дает не страховая компания, а государство. Что‑то случилось - государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги.
Взнос уплачивается единовременно в момент совершения сделки и обычно не превышает 1‑2 процента от стоимости жилья. А, например, в Австрии плата за государственную гарантию и вовсе символическая - 0,15 процента от стоимости объекта.
По мнению экспертов, лучший способ повысить эффективность титульного страхования - сделать его пожизненным, так как риски лишения собственности могут возникнуть в любой момент.
Однако в западных странах, где история квартиры более прозрачна, а механизмы защиты прав собственников лучше налажены, реально лишиться прав на квартиру сложнее. Поэтому возможны недорогие варианты пожизненной страховки. В России такое страхование будет очень дорогим.
В московских приемниках для бомжей — наплыв постояльцев. Причина — не только наступление холодов. В этом году резко выросло число москвичей, лишившихся и жилья, и столичной прописки в результате афер. Точной статистики — сколько людей без определенного места жительства находится в Москве, нет. А вот схемы, которые применяют мошенники для того, чтобы захватить квартиру законопослушного гражданина, хорошо известны
В московских приемниках для бомжей — наплыв постояльцев. Причина — не только наступление холодов. В этом году резко выросло число москвичей, лишившихся и жилья, и столичной прописки в результате афер. Точной статистики — сколько людей без определенного места жительства находится в Москве, нет. А вот схемы, которые применяют мошенники для того, чтобы захватить квартиру законопослушного гражданина, хорошо известны.
Еще год назад у неё было все. Собственная квартира и другая жизнь.
«Я с мамой жила, потом мама умерла, и я осталась совсем одна. Конечно, мне нужна помощь, я — больной человек», — говорит Тамара Бондаренко, пенсионерка.
По радио рассказывали, что организация заключает договоры ренты с одинокими и нуждающимися — гарантирует уход, медпомощь на дому, выплачивает пособие. Квартиру пенсионер завещает организации при условии, что не передумает. Риэлторы оказались людьми на редкость обходительными, приятными, а главное — расторопные.
«Мне привезли договор. Все быстро, бегом. Вот вам договор, нам некогда, мы поехали», — продолжает Тамара Бондаренко.
«Пожилой человек расписался на пустом листе, после чего данный лист «прокатали» через принтер — получился текст договора ренты», — рассказывает Елена Клевцова, юрист.
В итоге московская квартира пенсионерки продана частному лицу всего за 500 тысяч рублей. Доказать подделку практически невозможно.
Такие фирмы-однодневки агентства недвижимости, как правило, снимают комнату или квартиру на первом этаже жилого дома. Никакой таблички нет. И попасть туда без предупреждения практически невозможно.
Договориться о встрече можно по телефону. Для оказания услуг специалисты готовы приехать к вам домой.
Из разговора по телефону:
— У вас на организацию оформляется или на частное лицо?
— И на организацию, и на наших сотрудников, и на сотрудников банка. У нас есть все.
А вот Тамара Чубарева лишилась жилья, потому что просто не успела его приватизировать. Старенькая «хрущевка» в пятиэтажке пошла на слом. А в новой полученной квартире оказались прописаны другие люди.
«Я еще толком не успела оформиться, а им все как-то удалось сделать без меня. Я обращалась в милицию, в отдел прописки, там какие-то другие товарищи прописаны», — сказала Тамара Чубарева, пенсионерка.
Пенсионеры братья Макаровы лишились «трешки», в которой они прожили всю жизнь, после того как познакомились с неким Владом. Он стал захаживать к старикам — угощал, выслушивал про их беды-несчастья. В одной из задушевных бесед предложил пенсионерам подработать сторожами. И попросил паспорта якобы для оформления на работу.
«С паспортами тянулось время — еще полтора месяца, нас выписали без нашего разрешения, без заявления, без всего. 20-го числа нас выписали и сразу же 20-го прописали — в один день все сделали. Выписывают и сразу прописывают в один день. Этого же не может быть!» — рассказывают братья Макаровы, пенсионеры.
В результате вместо квартиры в Москве — комната где-то во Владимирской области.
«Я так понял, что он не первый раз этим занимается. Этот Влад не одних нас обманул с квартирами», — продолжает Николай Макаров.
Московский приют для бездомных. За последний месяц здесь появилось более десятка московских пенсионеров, лишившихся собственных квартир.
«В этом году появился всплеск – пожилые москвичи, особенно те, кого обманули с жильем», — отметила Елена Лопатина, заведующая отделением социальной и правовой помощи Центра социальной адаптации для лиц без определенного места жительства.
Здесь пенсионерам восстанавливают документы. Дальше — пансионат. Случаи, когда квартиру удается вернуть, единичны.
«Квартиры, как правило, перепродаются несколько раз, вернуть их практически не возможно», — объясняет Татьяна Волкова, заведующая отделением ночного пребывания Центра социальной адаптации для лиц без определенного места жительства.
«Сейчас по Москве людей выселяют, незаконно захватывают квартиры. Таких дел очень много», — говорит Екатерина Аносова, адвокат Республиканской коллегии адвокатов.
На Петровке разводят руками. Уголовных дел по махинациям с квартирами заведено нeмало, но большинство разваливается на стадии следствия. К некоторым махинациям с точки зрения закона не придраться.
«Существуют такие схемы, когда иногородние люди заключают браки с лицами, проживающими в домах под снос. Потом разводятся, дом ломается, люди получают квартиру в течение 1,5–2-х лет», — подчеркнул Михаил Куртов, начальник отдела Управления уголовного розыска ГУВД по городу Москве.
Жилищное законодательство базируется на двух правовых актах:
Лишить человека жилья может только тот орган, который его туда поселил. Чаще всего, в этой роли выступают муниципальные власти (как именно происходит процесс выселения из муниципальной квартиры читайте ).
Однако принимается такое решение, в большинстве случаев, по постановлению суда.
Причиной выселения может стать:
- Большая задолженность по ЖКХ, когда житель долго и систематически не оплачивает коммунальные услуги (ст. 90 ЖК РФ). Как происходит выселение из муниципальной квартиры за неуплату коммунальных услуг мы рассказывали в .
Статья 90 ЖК РФ. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
- Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
- Суд может лишить жилплощади по причине жалоб граждан, когда соседи за стеной часто шумят или предоставляют какую-либо угрозу для окружающих (ст. 91 ЖК РФ).
ВАЖНО! За долги по ЖКХ нельзя выселить гражданина, имеющего на иждивении детей или инвалидов, а также малоимущих пенсионеров.
Если квартира является служебной, то она предоставляется организацией только на время выполнения сотрудником своих обязанностей. В случае прекращения им своей трудовой деятельности, он лишается и предоставленной ему жилплощади. Как правило, это прописано в трудовом договоре или контракте.
- Инвалиды I и II групп, получившие инвалидность во время исполнения своих служебных обязанностей.
- Члены семьи сотрудника, погибшего при исполнении своего служебного долга.
- Пенсионеры по старости.
- Дети-сироты.
О том, что делать, если вам грозит выселение из служебного жилья, мы рассказывали в .
Кроме того, выселение из квартиры может произойти по причине ветхости здания, в которой она находится. В этом случае выселение необходимо, в первую очередь, для безопасности самих жильцов, которым должно быть предоставлено альтернативное жилище.
ВНИМАНИЕ! Все перечисленные случаи могут стать причиной выселения, но для лишения человека его единственного жилья нужны действительно веские основания. Об этом говорится в статье 446 ГПК РФ .
Однако существует еще одна распространенная причина , которую практически нельзя оспорить.
Имеют ли право выписать из ипотечной квартиры?
Ипотечное кредитование выглядит достаточно привлекательным и в последнее время получило большую популярность. Но при этом следует иметь в виду, что полученное в ипотеку жилище является собственностью банка до момента полного погашения задолженности. Если выплаты прекращаются, то через 3 месяца после просрочки последнего платежа кредитор может обратиться в суд.
При принятии решения, суд становится всегда на сторону банка, как на истинного владельца недвижимости. Должник выселяется из квартиры безоговорочно, без предоставления другого жилища (в каких ситуациях еще возможно такое выселение без предоставления другого жилья читайте ).
На судебный вердикт может повлиять наличие у должника несовершеннолетних детей, но большее, на что может рассчитывать должник в этом случае, это мораторий по оплате.
Однако такая отсрочка может быть предоставлена только единожды. При последующих задержках гражданин выселяется из жилплощади принудительным образом.
Единственное, на что можно надеяться в такой ситуации – это реструктуризация долга, для чего необходимы непростые переговоры с банком.
В видео эксперт рассказывает о том, как выселяют из ипотечной квартиры.
Какое место жительства предоставляют?
ВАЖНО! В случае неуплаты коммунальных услуг сроком более чем 6 месяцев, должник может быть выселен из квартиры в судебном порядке с предоставлением жилплощади на условиях социального найма.
При этом должны быть соблюдены технические и санитарные нормы помещения, установленные для общежитий. Если была выселена семья, то на каждого ее члена должно быть не менее 6 кв. метров жилой площади.
в никуда, без предоставления другого жилища, запрещено, даже если этого требует решение суда.
Поскольку должник может покинуть занимаемую жилплощадь только в случае предоставления ему другого жилья, то произойти это может в любое время года, в том числе и зимой.
Ход процедуры, если у проживающего нет другого дома, рекомендации
Чтобы избежать долгих судебных разбирательств с довольно предсказуемым итогом, лучшим вариантом является своевременная оплата по ЖКХ,
дружеские, или хотя бы нейтральные отношения с соседями и бережное отношение к своему жилищу. Решение суда может быть оспорено, но результат повторных тяжб вряд ли будет в пользу просителя.
Если человек считает, что его права все же ущемляются, лучше не доводить дело до суда, а действовать еще в период предшествующих предупреждений. Для более эффективной защиты своих прав лучше нанять опытного юриста.
Можно сделать вывод, что выселить добропорядочного гражданина на улицу довольно сложно, особенно если у него нет другого жилья. Единственное исключение – ипотека, к условиям которой нужно относиться очень внимательно.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
У суда законные основания для лишения собственников прав на жилое имущество сильно ограничены. Тем не менее они есть, и помнить о них каждый владелец квартиры должен всегда. По просьбе «СП» представители юридического сообщества напоминают, кто из владельцев жилья входит в группу риска и каким образом недвижимость может у них изыматься.
Утрата права собственности за бесхозяйственность
Каким бы сомнительным это основание ни казалось с первого взгляда, но бесхозяйственность и халатность являются вескими причинами для выселения как нанимателя из муниципального жилья, так и владельца приватизированной квартиры.
Так, 293 статья Гражданского кодекса подразумевает «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» и прописывает порядок действий в таких ситуациях. Например, если владелец квартиры не смотрит за своим имуществом, отказывается его содержать и ремонтировать, а также нарушает общественный порядок в доме и мешает соседям, то органы муниципальной власти могут вынести ему предупреждение и определить сроки для проведения ремонтных работ. Однако если никаких ответных мер нарушитель не предпримет, то суд по иску администрации вправе принять решение о продаже такой квартиры с публичных торгов и выплате вырученных денег ее владельцу, кроме расходов, покрывающих ремонт жилого помещения и устранение других последствий халатности бывшего хозяина.
«Подобное решение, — приводит пример адвокат Олег Сухов , — было вынесено в ноябре 2016 года. Администрация Моршанского района Тамбовской области обратилась в суд с иском о лишении права собственности на квартиру ее нерадивых владельцев и продажи имущества с публичных торгов. Поводом к таким радикальным мерам послужило систематическое неисполнение хозяевами своих обязанностей по содержанию жилья, что привело к полной антисанитарии, порче и разрушению стен, окон и пола в квартире».
В ходе судебного разбирательства удалось выяснить, что настоящему собственнику жилье перешло по наследству после смерти матери, но вскоре в квартире произошел пожар, последствия которого до сих пор не были устранены из-за отсутствия денег у наследника. Суд, руководствуясь статьей 210 Гражданского кодекса, по которой бремя по содержанию имущества несет его владелец, а также нормами Жилищного кодекса, не допускающими бесхозяйственного обращения со своим жильем, удовлетворил исковые требования администрации. Таким образом право собственности прежнего владельца аннулировали, а на органы местного самоуправления возложили обязанность продать имущество с публичных торгов. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу.
Имущественные потери владельцев долевой собственности
Как показывает судебная практика, лишить права собственности проще на долю, чем на полноценный объект недвижимости. Это подтвердила и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Своим определением № 78-КГ 16−36 от 30 августа 2016 года она создала правовой прецедент, фактически разъяснив, что в случае бытового конфликта между двумя собственниками владелец меньшей доли может быть лишен ее по суду.
Вопрос о малозначительности долей судам приходится разрешать ввиду бытовых обстоятельств и невозможности приравнять формально принадлежащую собственнику часть жилого помещения хоть к какими-нибудь метрам. Разрешая подобные конфликты, судьи зачастую определяют — имеется ли в спорной квартире соответствующее доли собственника отдельное помещение, и если оно отсутствует, а ужиться на одной территории совладельцам трудно, суд принимает решение о принудительном выселении и выплате компенсации. К слову, заставить выкупить долю в квартире можно было и до выхода в свет указанного документа. Однако до сих пор речь шла лишь о незначительном метраже — в 1,2 или 3 «квадрата». Обычно суды признавали малозначительными доли меньше одной четверти и те, которые не соответствовали по площади самой маленькой комнате в квартире. Теперь же ставки значительно возросли.
Вот характерный пример. Ответчику принадлежала 1/3 доли в трехкомнатной квартире в Санкт-Петербурге. Еще в 90-х годах он приобрел ее у бывшего мужа истицы. Но стать добрыми соседями им в итоге так и не удалось. Совместное проживание превратилось в кошмар, разбираться в котором пришлось судебным органам.
Истица, на долю которой соответственно приходилось 2/3 жилплощади, пошла по судам в надежде лишить своего соседа права собственности, признав его долю незначительной, и выражала полную готовность выкупить ее. Однако мужчина исковые требования не признал и от продажи отказался. Районный и городской суды оставили иск без удовлетворения. Но Верховный Суд эти решения отменил и принял сторону истицы. Он нашел основания для принудительной реализации спорной доли и перечисления владельцу денежной компенсации, посчитав рассматриваемый случай исключительным, а также указал, что это «необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности».
Лишение прав ипотечных должников
Жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка, — единственное из всех объектов недвижимости, которое можно изъять за долги даже в том случае, если другой квартиры у заемщика нет. Поэтому суды, как правило, всегда удовлетворяют исковые требования кредитора о взыскании денег с должника через продажу недвижимости с публичных торгов.
Свежий пример из судебной практики. По иску Сбербанка Советский районный суд Ростова-на-Дону в конце прошлого года выселил из залоговой квартиры должника, который не смог вовремя погасить заем по ипотеке. Еще в 2012 году мужчина взял кредит сроком на 10 лет для приобретения жилья, однако ежемесячные платежи перечислял не регулярно. В итоге за 4 года задолженность не только не уменьшилась, но и увеличилась почти на четверть с учетом процентов и неустойки. Суд удовлетворил исковые требования банка, выставив жилье на публичные торги и установив начальную цену продажи, равноценную сумме долга заемщика.
«Вероятно, — говорит адвокат Олег Сухов, — подобная практика вскоре пополнится новыми исками. Но обращать взыскание на недвижимое имущество можно будет даже в том случае, если оно единственное у должника. Соответствующий законопроект разработало Министерство юстиции. Поправки к Гражданскому процессуальному кодексу позволят лишать человека его квартиры, если ее площадь будет как минимум в два раза выше установленной по метражу нормы из расчета на одного человека. По решению суда жилые объекты предлагают выставлять на публичные торги, а вырученные деньги за вычетом долга возвращать владельцам, на которые они смогут приобрести для себя жилье меньшей площади».
Сложный юридически и психологически вопрос, связанный с правами на жилье, пересмотрел недавно Верховный суд. Речь шла о правах гражданина на квартиру, которой он не пользовался много лет.
Судебный спор начался в Северной столице. Там почти три десятка лет назад гражданин выехал из родительской квартиры. Спустя годы, когда мать попыталась выписать его, гражданин отказался сделать это добровольно. Когда его ситуация изменилась и он после развода остался один, то попросил вселить в родную квартиру себя и своего уже взрослого сына. Местные суды с мужчиной согласились. Но у Верховного суда оказалась другая точка зрения.
Квартиру на всю семью - мужа и двух сыновей женщина получила в далеком 1980 году. Через три года старший из сыновей ушел из родительского дома, женился и стал жить в квартире супруги. Это был 1984 год. И вот с тех пор он в родительской трешке не жил. Когда спустя год у него родился сын, он прописал его в квартире матери. Спустя много лет, в 2013 году, и сын, и внук были включены в договор соцнайма как члены семьи нанимателя. Вот тогда женщина пришла в суд, требуя признать сына и внука "утратившими право пользования жилым помещением".
В ответ старший сын и внук написали встречный иск, требуя, чтобы родственники не мешали им пользоваться квадратными метрами. В местных судах хозяйка квартиры проиграла. По мнению райсуда, жить в квартире может только сын. А вот внук, не живший там ни дня, право на проживание не имеет. Райсуд сказал, что покинул сын родительский кров временно. А его выезд "носил вынужденный характер" - из-за вступления в брак, а также ссоры с матерью и братом. Как доказательство в деле фигурировало заявление в полицию. Правда, свежее. Сейчас у старшего сына изменились жизненные обстоятельства - он развелся с женой и больше в ее квартире проживать не может. Ну а внук у бабушки был лишь прописан, "добровольно отказался от права пользования жильем и исполнения договора соцнайма". Апелляция не стала спорить с райсудом, но его решение подкорректировала - обязала истицу вселить в квартиру кроме сына еще и внука. Горсуд указал, что внук еще до совершеннолетия приобрел право пользования квартирой, которая "стала его местом жительства по соглашению родителей". Пока ему не исполнилось восемнадцать, он не мог сам туда вселиться, а в 2012 году парень был призван в армию. Поэтому у него "уважительная причина непроживания в квартире".
Дело дошло до Верховного суда, а там судьи не согласились с логикой своих коллег. Коллегия по гражданским делам напомнила про часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса. В ней сказано - в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор соцнайма считается расторгнутым со дня выезда. Временное же отсутствие жильцов изменения их прав по договору соцнайма не влечет. Последнее уточняется в статье 71 Жилищного кодекса.
Верховный суд напомнил, что при определении, навсегда ли жилец покинул квартиру, нужно руководствоваться разъяснениями его Пленума "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" (2 июля 2009 года). Там было сказано: судам необходимо выяснять, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в квартире и какой характер носит его выезд. Под вынужденным отъездом признают конфликты в семье или, к примеру, развод. Но отъезд может быть и добровольный.
А еще бывают отъезды постоянными и временными. Временный - если человек отправляется на работу в другой регион по контракту, на учебу на несколько лет или лечение. Постоянный - это когда гражданин собрал вещи и перебрался в другой регион или женился и уехал к жене, где стал жить с семьей.
На Пленуме было подчеркнуто - судам необходимо уточнить, не мешали ли гражданину жить или вселяться в квартиру. Еще один вопрос, требующий уточнения в суде, - приобрел ли ответчик право пользования другим жильем на новом месте жительства? Немаловажен и ответ на вопрос - а платил ли гражданин квартплату в период своего отсутствия? Проще говоря, исполнял ли договор соцнайма?
Если выезд был добровольный и пользоваться жильем гражданину не мешали, и свои обязанности по договору соцнайма он при этом не исполнял, иск о признании его утратившим право пользования жильем подлежит удовлетворению.
По мнению Верховного суда, в этом деле нет доказательств, что старший сын был вынужден съехать. Нет и упоминаний о конфликте тех лет. А вступление в брак и жизнь с семьей свидетельствует о постоянном характере отъезда.
Все это время гражданин не пытался снова вселиться, а с заявлением, что ему мешают въехать, пошел в полицию спустя 30 лет, и лишь после иска его матери. Нет в деле и доказательств, что он хоть копейку потратил на оплату ЖКХ.
Внук, как правильно определил райсуд, не вселялся в квартиру. Апелляция неправильно оценила его регистрацию там как соглашение родителей об определении места жительства ребенка. По статье 20 Гражданского кодекса "место жительства гражданина" такое соглашение действует для детей до 14 лет, а на момент регистрации внуку было 15.
Разбил Верховный суд и довод отца и сына, что они включены в договор социального найма в 2013 году. По мнению Верховного суда, местные суды при оценке документа не учли, что "включение ответчиков в договор в качестве членов семьи нанимателя было осуществлено формально на основании сведений об их регистрации по месту жительства".
Ни отцу, ни сыну пользоваться квартирой, платить за нее никто не мешал. Сын выехал добровольно, а внук и не въезжал. Они только сохранили регистрацию в квартире. Из этого Верховный суд сделал вывод, что нет оснований сохранить за ними право пользования квартирой.
